Neue Regeln für das Immobiliengeschäft – MaRisk 7.0

Neue Regeln für das Immobiliengeschäft (BTO 3) – MaRisk 7.0

1. Was ändert sich mit den MaRisk 7.0 im Immobiliengeschäft (BTO 3)

Die neuen Regeln für das Immobiliengeschäft (BTO 3) – MaRisk 7.0 sind da! Die Regulierung des Bankgewerbes beschreibt die rechtlichen Rahmenbedingungen, unter denen Kreditinstitute ihre Geschäfte tätigen dürfen. Umso wichtiger ist es also zu wissen, was sich mit der aktuellsten Version, der MaRisk 7.0, alles geändert hat. Dieser Blog informiert dich über die relevantesten Änderungen und bietet dir einen Überblick über die Neuerungen im Vergleich zur Version MaRisk 6.0.

2. Übernahme der EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung

Bei den EBA-Leitlinien 2020/06 handelt es sich um das letzte Arbeitspaket der EBA aus dem ECOFIN Action Plan zu Non-Performing Loans. Durch Beachtung der in den Leitlinien gesetzten Anforderungen im gemeinsamen Bankenmarkt soll künftigen Krisen mit flächendeckender Verschlechterung der Kreditqualität von Portfolios durch Anforderungen an eine risikobewusstere Kreditvergabe entgegengetreten werden.

Die Leitlinien regeln Anforderungen an die Kreditvergabe und -überwachung, die sich zum Teil auch heute schon in den MaRisk finden. Daneben gibt es aber Abschnitte der Leitlinien, die detaillierte Regelungen aufstellen, die bisher weder im Wortlaut der MaRisk berücksichtigt sind noch ohne weiteres durch Auslegung der bisherigen allgemeinen Vorgaben hergeleitet werden können.

BaFin und Deutsche Bundesbank haben sich daher bei der Umsetzung der EBA-Leitlinien für ein differenziertes Vorgehen entschieden. Soweit der bisherige Regelungstext die Anforderungen aus den Leitlinien auch heute schon überwiegend abbildet, wird die konkrete Anforderung oder – bei Klarstellungen – die jeweilige Erläuterung zu dieser Anforderung so ergänzt, dass die Vorgabe der Leitlinie (hiernach) vollumfänglich umgesetzt ist.

Enthält der jeweilige Abschnitt aber neben Klarstellungen auch detailliert ausformulierte neue Anforderungen, erfolgt ein Verweis auf die EBA-Leitlinien. Die Anwendung dieser Regelungen hat gemäß Abschnitt 2 Tz. 16 der Leitlinien proportional zu erfolgen.

Auf Bitten der DK wird in AT 1 Tz. 3 MaRisk, mit dem die proportionale Anwendung dieses Rundschreibens festgeschrieben ist, auch ausdrücklich auf diese Proportionalitätsklausel der EBA-Leitlinien verwiesen.

Dort wird hinsichtlich der in den Abschnitten 5 und 7 der Leitlinien adressierten Anforderungen klargestellt, dass nicht Größe, Art und Komplexität des Instituts, sondern Umfang, Art und Komplexität der Kreditfazilität das entscheidende Kriterium für die proportionale Anwendung dieser spezifischen Regelungen bilden muss.

3. Die neuen Regeln des BTO 3.0 – was ändert sich?

Das neue Modul BTO 3 Immobiliengeschäft stellt Anforderungen an die Ausgestaltung der Aufbau- und Ablauforganisation im Immobiliengeschäft. Der Geltungsbereich für Immobiliengeschäfte wird wie folgt geregelt:

Auf die Einhaltung dieser Anforderungen kann verzichtet werden, sofern das Investitionsvolumen aller Immobiliengeschäfte weder 10 Mio. EUR noch 2 % der Bilanzsumme übersteigt.

BTO 3.1 Aufbauorganisation

Maßgeblicher Grundsatz für die Ausgestaltung der Prozesse im Immobiliengeschäft ist die klare aufbauorganisatorische Trennung der Bereiche Markt und Marktfolge bis einschließlich der Ebene der Geschäftsleitung.  Die Entscheidung, ein Immobiliengeschäft einzugehen, erfordert zwei zustimmende Voten der Bereiche Markt und Marktfolge.

Weitergehende Beschlussfassungsvorschriften (z. B. KWG, Satzung) bleiben hiervon unberührt. Soweit die Entscheidungen von einem Ausschuss getroffen werden, sind die Mehrheitsverhältnisse innerhalb des Ausschusses so festzulegen, dass der Bereich Marktfolge nicht überstimmt werden kann.

Bei der Initiierung von Immobiliengeschäften durch Dritte ist nur ein Votum aus dem Bereich Marktfolge notwendig. 

Darstellung der Voten und materielle Plausibilitätsprüfung:

Die zusammenfassende Darstellung der Voten in einem Dokument ist möglich. Die (positive) marktunabhängige Votierung kommt in diesem Fall durch die Unterschrift oder Freigabe des zuständigen Mitarbeiters im elektronischen Workflow zum Ausdruck.

Dies darf nicht aus Gefälligkeit erfolgen. Der marktunabhängigen Votierung hat zumindest eine materielle Plausibilitätsprüfung zugrunde zu liegen. Im Rahmen der materiellen Plausibilitätsprüfung brauchen die bereits im Markt durchgeführten Tätigkeiten nicht wiederholt zu werden. Vielmehr stehen die Nachvollziehbarkeit und die Vertretbarkeit der Investitionsentscheidung im Vordergrund. Hierzu zählt die Überprüfung der Aussagekraft des Markt-Votums und inwieweit das Immobiliengeschäft der Höhe und der Form nach vertretbar ist.

Die Intensität der materiellen Plau-sibilitätsprüfung hängt ferner von der Komplexität der zu beurteilenden Immobiliengeschäfte ab. Der für die marktunabhängige Votierung zuständige Mitarbeiter muss dabei zumindest Zugang zu allen wesentlichen Unterlagen besitzen.

Initiierung durch Dritte

Von der Initiierung der Immobiliengeschäfte durch Dritte kann ausgegangen werden, wenn ein Tochterunternehmen den Immobilienerwerb initiiert und ein erstes Votum abgibt.

Das Institut hat eine klare und konsistente Kompetenzordnung für Entscheidungen im Immobiliengeschäft festzulegen. Für den Fall voneinander abweichender Voten sind in der Kompetenzordnung Entscheidungsregeln zu treffen: Das Immobiliengeschäft ist in diesen Fällen abzulehnen oder zur Entscheidung auf eine höhere Kompetenzstufe zu verlagern (Eskalationsverfahren).     

BTO 3.2 Anforderungen an die Prozesse im Immobiliengeschäft

Das Institut hat Prozesse für das Immobiliengeschäft einzurichten und für diese Bear- beitungsgrundsätze zu formulieren.

Methodenverantwortung

Die Entwicklung der Prozesse kann auch im Bereich Markt erfolgen, sofern gewährleistet ist, dass die Qualitätssicherung von einem marktunabhängigen Bereich auf der Basis einer materiellen Plausibilitätsprüfung wahrgenommen wird.

Tätigkeiten durch Tochterunternehmen

Bei Immobiliengeschäften von Tochterunternehmen des Instituts können die in BTO 3.2.1 und BTO 3.2.2 geforderten Tätigkeiten von dem Tochterunternehmen selbst wahrgenommen werden, sofern dies nach klaren Vorgaben des Instituts erfolgt und das Institut sich angemessen von der Qualität der durch das Tochterunternehmen wahrgenommenen Tätigkeiten überzeugt.

Bei der Festlegung der Verfahren zur Wertermittlung der Immobilien ist auf geeignete Wertermittlungsverfahren abzustellen. Der Wertansatz muss hinsichtlich wertbe- einflussender Umstände nachvollziehbar und in den Annahmen und Parametern be- gründet und dokumentiert sein. Im Rahmen der Wertermittlung ist eine Objektbe- sichtigung durchzuführen.       

Der Marktwert der Immobilie ist durch sachverständige Personen zu ermitteln.

Diese Personen müssen über die notwendigen Qualifikationen und Erfahrungen, insbeson- dere bezüglich des jeweiligen Immobilienmarkts und der Objektart, die sie bewerten, verfügen. Mögliche Interessenkonflikte im Zusammenhang mit der Wertermittlung sind auszuschließen. Eine angemessene Rotation der für die Wertermittlung zuständigen Personen ist sicherzustellen.

Qualifikation der Sachverständigen

Mit der Wertermittlung dürfen nur Sachverständige betraut werden, die nach ihrer Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen; eine entsprechende Qualifikation wird bei Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden sind, vermutet.

Rotation der mit der Wertermittlung betrauten sachverständigen Personen

Eine Rotation ist vorzunehmen, wenn dieselbe mit der Wertermittlung betraute sachverständige Person zwei aufeinanderfolgende Einzelbewertungen derselben Immobilie durchgeführt hat.

Werden für die Wertermittlung von Immobilien externe Sachverständige herangezogen, so hat das Institut die Immobilienwertermittlung zu plausibilisieren und dabei ggf. eigene Erkenntnisse und Informationen in die Beurteilung einfließen zu lassen.       

BTO 3.2.1 Immobilienerwerb oder -errichtung       

Die für das Risiko eines Immobiliengeschäfts bedeutsamen Aspekte sind vor Immobilienerwerb oder -errichtung zu analysieren und zu beurteilen, wobei die Intensität dieser Tätigkeiten vom Risikogehalt des Immobiliengeschäfts abhängt. Kritische Punkte des Immobiliengeschäfts sind hervorzuheben und ggf. unter der Annahme verschiedener Szenarien darzustellen.          

Vor Immobilienerwerb oder -errichtung hat das Institut die diesbezüglichen wirt- schaftlichen Aspekte zu analysieren und insbesondere Risiken in die Beurteilung mit einzubeziehen. Bei Immobilienprojekten sind die technische Machbarkeit und Ent- wicklung sowie mit dem Objekt/Projekt verbundenen rechtlichen Risiken zu beurtei- len. Soweit externe Personen für diese Zwecke herangezogen werden, ist vorher de- ren Eignung zu überprüfen.        

Wirtschaftliche Analyse und Risiken bei Immobilienerwerb oder -errichtung

Die wirtschaftliche Analyse kann z. B. folgende Aspekte beinhalten:

– Objekt-/Projektanalyse einschließlich Marktwertgutachten,

– Finanzierungsstruktur

– Vor- und Nachkalkulation.

Risiken bei Projekten sind z. B. Baukostensteigerungen, Terminrisiken sowie rechtliche Risiken. Bei fertiggestellten Immobilien zählen z. B. Wertschwankungsrisiken und Ver- mietungsrisiken dazu.

Der Marktwert der Immobilie ist vor Immobilienerwerb oder -errichtung zu ermitteln.

Die Ausführungen des BTO 3.2 Tzn. 2, 3 und 4 gelten entsprechend.       

BTO 3.2.2 Weiterbearbeitung und Überwachung   

In unter Risikogesichtspunkten festzulegenden Abständen sind während der Entwick- lungsphase von Projekten Besichtigungen und Bautenstandskontrollen durchzufüh- ren. Das Institut hat zudem bei Projekten eine laufende Kostenkontrolle durchzuführen.     

Der Wert von Immobilien ist jährlich zu überprüfen. Bei der Überprüfung der Werte kann auf bereits vorhandene Immobilienwerte zurückgegriffen werden, sofern keine Anhaltspunkte für Wertveränderungen vorliegen.

Führt die Überprüfung zum Ergebnis, dass sich der Immobilienwert um mehr als 10 % verringert haben könnte, ist eine Neubewertung zwingend erforderlich. Die Ausführungen in BTO 3.2 Tzn. 2, 3 und 4 gelten entsprechend.

Außerordentliche Überprüfungen sind zumindest dann unverzüglich durchzuführen, wenn dem Institut aus externen oder internen Quellen Informationen bekannt werden, die auf eine wesentliche negative Wertveränderung der Immobilie oder negative Entwicklungen des Immobilienprojektes hindeuten. Derartige Informationen sind unverzüglich an alle einzubindenden Organisationseinheiten weiterzuleiten.

Mindestens jährlich ist ein Bericht über die Immobiliengeschäfte zu erstellen und der Geschäftsleitung zur Verfügung zu stellen. Im Bericht sind die ggf.festgestellten Wer- tänderungen der Immobilien aufzuführen und zu erläutern. Außerdem ist über Risiken der Immobilien und Projekte zu berichten.

BTO 3.2.3 Bearbeitungskontrollen

Für die Bearbeitung von Immobiliengeschäften sind prozessabhängige Kontrollen einzurichten, die gewährleisten, dass die Vorgaben der Organisationsrichtlinien eingehalten werden.

Die Kontrollen können auch im Rahmen des üblichen Vier-Augen-Prinzips erfolgen. Insbesondere ist zu kontrollieren, ob die Entscheidung des Immobliengeschäfts entsprechend der festgelegten Kompetenzordnung erfolgte.

Neue Regeln für das Immobiliengeschäft (BTO 3) – MaRisk 7.0

4. Auswirkungen der neuen Regeln auf das Geschäft

Die neuen Regeln für das Immobiliengeschäft werden voraussichtlich einige Auswirkungen auf das Geschäft haben. Zunächst einmal wird es wahrscheinlich mehr Kontrollen und Aufsichtsmaßnahmen geben. Dies bedeutet, dass Unternehmen sorgfältiger planen und Dokumentationen anfertigen müssen, um sicherzustellen, dass sie den neuen Anforderungen entsprechen.

Auch die Kosten für die Einhaltung der neuen Regeln können ansteigen. Darüber hinaus könnte es zu Verzögerungen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten kommen, da Unternehmen möglicherweise mehr Zeit und Ressourcen benötigen, um sich an die neuen Vorschriften anzupassen.

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