SDG II regelt Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien (§16a GwG)

Aufgrund der hohen eingesetzten Transaktionsvolumina und der Wertstabilität von Grundstücken ist der deutsche Immobiliensektor für Geldwäscheaktivitäten besonders anfällig. Ein besonderes Geldwäscherisiko geht im Immobiliensektor auch mit der Anonymität von Transaktionen einher, welche sich etwa im Rahmen des Erwerbs von Anteilen an Gesellschaften (sog. share deals), deren Vermögen auch aus Grundstücken besteht, und verschachtelten Gesellschaftskonstruktionen ergibt (Nationale Risikoanalyse, S. 103).

Mit dem Sanktionsdurchsetzungsgesetz II erfolgt eine Änderung des Geldwäschegesetzes. Mit §16a GwG wird die Barzahlung beim Erwerb von Immobilien verboten.

Sanktionsdurchsetzungsgesetz II

§ 16a GwG: Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien

Mit dem Sanktionsdurchsetzungsgesetz II erfolgt eine Änderung des Geldwäschegesetzes. Mit §16a GwG hat der Gesetzgeber die Barzahlung beim Erwerb von Immobilien verboten. In Absatz 1 wird folgende weitreichende Verbotsregelung getroffen:

„Bei Rechtsgeschäften, die auf den Kauf oder Tausch von inländischen Immobilien gerichtet sind, kann eine geschuldete Gegenleistung nur mittels anderer Mittel als Bargeld, Kryptowerten oder Rohstoffen bewirkt werden.

Dasselbe gilt für den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört, wenn der Erwerber nach dem Erwerb mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile hält.

Übergibt der Schuldner Bargeld oder Rohstoffe oder überträgt er Kryptowerte als Gegenleistung, kann er diese nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herausverlangen; die §§ 815 und 817 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind nicht anzuwenden.“

Keine Erfüllungswirkung, wenn der Kaufpreis mittels Bargeld, Kryptowerten oder Rohstoffen bezahlt wird.

Die Gesetzesbegründung zu §16a GwG gibt folgende wichtige Erläuterungen:

  • Diese Erfüllungswirkung tritt nach Absatz 1 Satz 1 nicht ein, wenn der Käufer eines Grundstücks dem Veräußerer die geschuldete Summe mittels Bargeld, Kryptowerten oder Rohstoffen zukommen lässt.
  • Das hat zur Konsequenz, dass das Schuldverhältnis zwischen dem Käufer und dem Verkäufer in diesen Fällen trotz Übereignung bzw. Übertragung der entsprechenden Zahlungsmittel weiter bestehen bleibt und die Forderung des Veräußerers nicht erlischt.
  • Da die Übereignung von Bargeld oder Rohstoffen beziehungsweise die Übertragung von Kryptowerten nach Absatz 1 das Schuldverhältnis nicht zum Erlöschen bringen kann, schließt die Regelung auch die Annahme dieser Zahlungsmittel an Erfüllung statt, § 364 Absatz 1 BGB, aus.

Auch ist die Annahme von Bargeld, Kryptowerten oder Rohstoffen erfüllungshalber nicht möglich, da auch in diesen Fällen die Gegenleistung letztlich mit deren Hilfe bewirkt würde.

Mit der Anordnung der Sätze 1 und 2, dass nicht durch Bargeld, Kryptowerte oder Rohstoffe erfüllt werden kann, soll verhindert werden, dass der Käufer diese Mittel zur Vertragserfüllung einsetzt.

Übergibt ein Erwerber gleichwohl Bargeld oder Rohstoffe oder überträgt er Kryptowerte, kann er diese gemäß Absatz 1 Satz 3 nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herausverlangen.

Da beim Grundstückskauf der Käufer regelmäßig in Vorleistung tritt und seine Eintragung als Eigentümer oder Erbbauberechtigter ins Grundbuch regelmäßig erst nach Kaufpreiszahlung erfolgt, würde der Verkäufer einseitig profitieren, wenn der Bereicherungsanspruch des Käufers durch Regelungen im Bereicherungsrecht ausgeschlossen wäre.

Sind Bargeld, Kryptowerte oder Rohstoffe geleistet worden, können die Vertragsparteien die Erfüllungswirkung auch nicht dadurch herbeiführen, dass sie die weiter bestehende Kaufpreisforderung mit dem Bereicherungsanspruch aufrechnen. Denn auch in diesen Fällen würde die geschuldete Gegenleistung letztlich mit Hilfe von Bargeld, Kryptowerten oder Rohstoffen bewirkt werden.

Keine Transparenz bei Zahlungen ohne Einbindung eines Kreditinstitutes

Die in § 16a Absatz 1 GwG getroffene Regelung knüpft an Bestrebungen des Gesetzgebers der letzten Jahre zur Bekämpfung von Risiken der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung im Bereich der Barzahlungen und Kryptotransfers im Immobiliensektor an.

Bei Grundstücksgeschäften besteht keine hinreichende Transparenz über die Transaktionsabwicklung, insbesondere wenn die Zahlungen ohne Einbindung eines Kreditinstitutes abgewickelt werden wie im Fall von Barzahlungen, von denen auch der befasste Notar nicht ohne Weiteres Kenntnis erlangt.

Ausgehend von den Erkenntnissen der ersten Nationalen Risikoanalyse im Bereich der Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, welche besondere Geldwäscherisiken sowohl im Bereich der Barzahlungen bzw. anonymer Zahlungen als auch im Immobiliensektor identifiziert hat, unterbindet die Regelung Grunderwerb mittels Bargeld, Rohstoffen oder Kryptowerten und verhindert damit auch die Finanzierung von Grundstücken mit illegal erworbenem Vermögen effektiver.

Bargeld muß auf das Bankkonto des Erwerbers einbezahlt werden.

Erhält der Käufer gezahltes Bargeld aufgrund seines Bereicherungsanspruchs zurück, dient dies zudem der Geldwäscheprävention; denn er muss das wiedererlangte Bargeld auf sein Bankkonto einzahlen, um die Kaufpreisforderung damit wirksam zu erfüllen.

Es kommt insoweit maßgeblich darauf an, dass der Erwerber kein Bargeld, keine Kryptowerte oder Rohstoffe einsetzt, um seiner Leistungspflicht nachzukommen. Dies wäre aber auch der Fall, wenn er Bargeld auf ein Konto des Veräußerers einzahlt. Mit Übergabe an die Bank würde das Bargeld hier ins Lager des Veräußerers gelangen.

Zugleich verfügt die Bank des Veräußerers, zu der der Erwerber in der Regel nicht in einer laufenden Geschäftsbeziehung steht, üblicherweise über keine hinreichenden Erkenntnisse zur Person des Erwerbers, um im Rahmen der Sorgfaltspflichten eine angemessene Prüfung des Einzahlungsvorgangs auf Geldwäscherisiken durchzuführen. Daher ist auch die Einzahlung von Bargeld auf ein Konto des Veräußerers von dem Barzahlungsverbot nach Absatz 1 umfasst.

Verbot gilt für alle Kauf- und Tauschverträge im Immobilienbereich

Die Vorschrift gilt für alle Kauf- und Tauschverträge, die auf den Erwerb von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten oder von Anteilen an Gesellschaften mit direktem oder indirektem Grundbesitz gerichtet sind, unabhängig davon, ob auf der einen oder auf beiden Seiten nach § 2 des Geldwäschegesetzes Verpflichtete beteiligt sind oder nicht.

Erfasst sind mithin alle Verträge zwischen natürlichen und/oder juristischen Personen; gewerbliches Handeln ist nicht erforderlich.

Was soll das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II konkret verbessern?

Während das Ende Mai 2022 in Kraft getretene, erste Gesetzespaket (Sanktionsdurchsetzungsgesetz I) kurzfristig umsetzbare Maßnahmen enthielt, werden mit dem SDG II nunmehr auch strukturelle Verbesserungen für die Sanktionsdurchsetzung in Deutschland vorgeschlagen.

Die Bundesregierung löst damit ihre Zusage gegenüber den Ländern ein, die mit dem Sanktionsdurchsetzungsgesetz I eingeführten Vermögensermittlungs- und Sicherstellungsbefugnisse, die von den Ländern wahrgenommen werden sollten, auf eine zentrale Stelle des Bundes zu übertragen. Zu diesem Zweck richtet das Bundesministerium der Finanzen in seinem Geschäftsbereich eine „Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung“ ein. Die Zentralstelle wird zunächst bei der Generalzolldirektion angesiedelt.

Mit der Schaffung der Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung werden auch die relevanten Befugnisse für die sanktionsbezogene Vermögensermittlung und die Schaffung eines Registers für Vermögenswerte sanktionierter Personen und Personengesellschaften im Sanktionsdurchsetzungsgesetz II geregelt, einschließlich der Möglichkeit der Erfassung von bestimmten Vermögenswerten, die in einem sanktionsbezogenem Vermögensermittlungsverfahren nicht eindeutig zugeordnet werden können.

Zudem soll insbesondere im Immobilienbereich mehr Transparenz erreicht werden. Um die Zeit, bis eine bundesweite elektronische Abfragemöglichkeit der Grundbücher (Datenbankgrundbuch) fertiggestellt sein wird, zu überbrücken, sieht der Gesetzentwurf vor, Immobiliendaten, die in den Ländern zwischen den Grundbuchämtern und Katasterämtern ausgetauscht werden, auch für das Transparenzregister verfügbar zu machen.

Der Gesetzentwurf beinhaltet auch Regelungen zur Geldwäschebekämpfung. Insbesondere sollen Barzahlungen beim Erwerb von Immobilien künftig ausgeschlossen werden. Das Verbot erstreckt sich auch auf Gegenleistungen mittels Kryptowerten und Rohstoffen. Mit dieser Maßnahme werden Geldwäscherisiken im Immobilienbereich effektiv adressiert werden.

Der Gesetzentwurf enthält viele weitere Regelungen, die insgesamt dazu beitragen werden, die Sanktionsdurchsetzung noch effektiver zu gestalten und zugleich wichtige Verbesserungen bei der weiteren Geldwäschebekämpfung zu erzielen. Dies betrifft zum Beispiel

  • die Einrichtung einer Hinweisannahmestelle,
  • die Möglichkeit der Bestellung eines Sonderbeauftragten zur Überwachung der Einhaltung von Sanktionen in Unternehmen und
  • die Nutzbarmachung von Eigentums- und Kontrollstrukturübersichten des Transparenzregisters für Behörden und Verpflichtete.

Im Zuge des vom Bundesministerium der Finanzen vorgestellten Konzepts zur schlagkräftigen Bekämpfung der Finanzkriminalität wird unter frühzeitiger und umfassender Einbindung der Ressorts an Maßnahmen zur Beseitigung der durch die Überprüfung Deutschlands durch die Financial Action Task Force festgestellten Defizite und an weiteren Verbesserungen des Rechtsrahmens gearbeitet.

Dies schließt aufbauorganisatorische Änderungen durch Aufbau einer neuen Bundesoberbehörde ebenso ein wie die Stärkung der Ermittlungen bei komplexen und internationalen Geldwäschefällen sowie Verbesserungen bei der Aufsicht im Nichtfinanzsektor.

Sanktionsdurchsetzungsgesetz II: 11 neue Regelungen

Das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II führt zu folgenden 11 neuen Regelungen:

  1. Einrichtung einer Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung auf Bundesebene zur Durch­setzung des Sanktionsrechts in Deutschland, soweit nicht das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder die Deutsche Bundesbank (BBk) zuständig sind
  2. Schaffung eines Verwaltungsverfahrens zur Ermittlung von Vermögen sanktionierter Per­sonen und rechtsfähiger Personengesellschaften sowie eines korrespondierenden Regis­ters
  3. Einrichtung einer Hinweisannahmestelle
  4. Möglichkeit der Bestellung eines Sonderbeauftragten zur Überwachung der Einhaltung von Sanktionen in Unternehmen
  5. Verknüpfung von Immobiliendaten mit dem Transparenzregister
  6. Mitteilungspflicht von Vereinigungen mit Sitz im Ausland, die Immobilieneigentum in der Bundesrepublik Deutschland halten (auch Bestandsfälle statt bisher nur bei Neuerwerb)
  7. Einführung eines Barzahlungsverbotes bei Immobilientransaktionen
  8. Schaffung von mehr Transparenz bei der Figur des fiktiven wirtschaftlich Berechtigten nach § 3 Absatz 2 Satz 5 des Geldwäschegesetzes
  9. Nutzbarmachung von Eigentums- und Kontrollstrukturübersichten für Behörden
  10. Erklärung von UN-Listungen für unmittelbar anwendbar
  11. Anpassung der Zuverlässigkeitsregelungen in den Finanzaufsichtsgesetzen

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